Kent Havası - Gayrimenkul - Blog

Evim Ne Kadar Eder Diye Soranlardan mısınız?

Turyap Yasin 44
@turyap-yasin-44

Evim Ne Kadar Eder Diye Soranlardan mısınız: Evinizin Değerini Belirleyen Faktörler

Ülkemizde gayrimenkul değerlemeleri SPK Lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanları yani gayrimenkul eksperleri vasıtasıyla yapılmaktadır. Bireysel ya da kredi çekme aşamasında banka tarafından görevlendirilen değerleme uzmanı, daireyi gidip yerinde görerek, gerekli ölçüm ve çalışmaları yaparak bir rapor oluşturur. Bir meslek olarak yürütülen fiyat belirleme uzmanlığında ekspertiz icin belli yöntemler ve sıralama izlenir. Sıradan bir vatandaş ise profesyonel olmayan yöntemlerle birtakım özellikleri göz önünde bulundurarak fiyat belirlemeye çalışır. Peki, alış veya satış için bir evin fiyatını belirlerken hangi faktörleri ele almak gerekir? İnceleyelim:

KONUM

Bir dairenin fiyatını belirleyen en büyük etken o dairenin konumudur. Şehrin içinde insanların rağbet gösterdiği, nezih olarak bilinen, ya da ticari hareketliliğin yüksek olduğu, turizme yakın bölgelerde daire fiyatları yüksekken, kent merkezine uzak, ulaşımın nispeten zor olduğu ve sosyal imkanlar açısından daha dezavantajlı konumda bulunan dairelerin fiyatı düşüktür. Aynı şehirde, hemen hemen aynı özelliklere sahip farklı lokasyonda bulunan iki dairenin fiyatı arasında bazen uçurum kadar fark olabilir.

BİNA YAŞI

Her üründe olduğu gibi evler için de amortisman söz konusudur. Bina statiğini oluşturan malzemeler yıllar geçtikçe sağlamlığını yitirirken; dairelerin içindeki kapı, pencere, dolap, pervaz, duvar kağıtları gibi malzemeler de kullanıldıkça yıpranır. Haliyle sıfır bir bina ile 30 yaşına gelmiş binanın da fiyatı aynı olamaz. Zaten halihazırda Türkiye'deki betonarme yapıların ortalama ömrü 60 yıl olarak değerlendirilmekte.

DAİRE KATI

Dört iklimin de görüldüğü ülkemizde yazın sıcakla, kışın soğukla mücadele ediyoruz. Bu yüzden insanlar iklim şartlarından etkilenmeye en açık durumda olan en üst kat ve zemin katlardan mümkün olduğunca uzak durmaya çalışıyor. Öyle ki kışın daha çetin geçtiği doğu şehirlerinde zemin kattaki dairenin altının bodrum (yani altı boş) veya dolgu olması bile alıcıların seçim kararını etkiliyor. Dolayısıyla yalıtımlı binaların olduğu şehirlerde dahi insanlar için ara katlar daha cazip olarak görülüyor diyebilirim. (Tercihlerdeki bu eğilim de ara katların fiyatını nispeten arttırıyor.)

DAİRE CEPHESİ

Kışın genel olarak ülkece soğukla mücadele ettiğimiz için ülkemizin en sıcak memleketi Antalya'da bile insanlar güney cepheden ev almayı tercih ediyor. Tabi nem ve kar yağışının olmadığı Güney Doğu Anadolu gibi bölgelerde insanlar güneşe maruz kalmamak için güney cepheden kaçınıyor da olabilir. Bunun dışında dairenin cephesinin yola, parka, caddeye, ırmağa ya da denize bakması gibi durumlar da yine dairenin fiyatını belirleyen faktörler arasındadır.

SİTE İÇİNDE OLMASI

Hiç şüphesiz ki bir dairenin güvenlik görevlileri tarafından korunan, temizlik ve bakımının görevliler tarafından yapıldığı, otoparkı olan ve hatta kendi bünyesinde market vs gibi ticari alanları bulunan bir site içinde olması, tek blok şeklinde yapılmış bir apartman dairesine göre fiyatını artıracaktır.

MALZEME ve İŞÇİLİK KALİTESİ

Konutta kullanılan malzemenin niteliği ile lüks/orta segmente uygun tasarım ve donanım yine daireler arasında fiyat farkının oluşmasına sebep olur. Ne yazık ki standart malzemeyle yapılan yerlerin lüks konut adı altında pazarlandığına zaman zaman bizler de şahit oluyoruz. Hatta sektörde kaliteli malzeme kullanılmasına rağmen kötü işçilik yüzünden satılamayan dairelere gördüm.

Tüm bunlarla beraber binanın asansörlü olup olmaması, bölgenin demografik yapısı, daire içindeki kolonların konumu, yan bina ile arasındaki mesafe, kritik kamu binalarına veya AVM'lere yakınlığı ve hatta içinde kiracının oturup oturmaması ve komşuluk ilişkileri gibi konutun değerini belirleyen birçok faktör vardır. Ayrıca genellikle insanlar tarafından tercih edilmeyen bazı özelliklerin kimilerince cazip olabileceğini de hatırlatmak isterim. Mesela üç yıldır sektörde çalışan bir emlak danışmanı olarak, normal şartlarda tercih edilmeyen zemin kat dairenin, engelli bir bireye sahip aile veya yaşlı vatandaşlar için tercih sebebi olduğunu gördüm. Dolayısıyla zevkler, renkler ve ihtiyaçlar tartışılmaz diyerek yazımı sonlandırayım. Keyifli bir hafta dilerim...

__________________________________________________

İNSTAGRAM HESABIM: @turyap.yasin.44

__________________________________________________

İLGİNİZİ ÇEKEBİLİR: Emlak Yatırımı İçin Doğru Zamanlama

2024 Emlak Piyasası Nasıl Olacak?

24.12.2023 17.22