Kent Havası - Gayrimenkul - Blog

EV SATIŞLARINA UYKU HAPI: ALICI PİYASASI

Turyap Yasin 44
@turyap-yasin-44

EV SATIŞLARINA UYKU HAPI: ALICI PİYASASI

Takvimler 2018 yazını gösterdiğinde, rahip Brunson krizi ile başlayan dövizdeki ani yükselme ve sonrasında 2020 yılının daha ilk aylarında ülkece henüz sözlük anlamını dahi bilmediğimiz "pandemi" belası ile karşı karşıya kalmıştık. Salgın döneminde birçok sektörde üretimin düşmesi ve ekonomik zorlukların ortaya çıkmasından dolayı devlet, esnafı ve vatandaşı maddi anlamda desteklemek amacıyla düşük oranlı kredi kampanyası açıklamıştı (2020'de 0.64 ve 0.74 oranlı kredilerden yararlananlar belki de hayatlarının golünü attılar).

Tabi daha sonrasında gelen ve sadece kısıtlı bir kesimin yararlanabildiği diğer düşük oranlı kredi kampanyaları ile her ne kadar beklenen miktarda satış gerçekleşmese de her seferinde konut fiyatları arttı. Bu hamlelerle belki de uyuyan dev uyandırılmıştı ve fiyatlar (arz/talep durumundan dolayı) oldukça yükselmişti.

Fakat 2023 seçimleri sonrasında alınan yeni ekonomi politikası kararlarıyla faizler yükseltildi ve yatırımlar gayrimenkulden mevduata kaydı. Dolayısıyla satılık konut arzının sürekli arttığı ama alıcı sayısının bunun çok altında kaldığı döneme girilmiş oldu. İşte bu da tam olarak ALICI PİYASASI dediğimiz pazarı anlatıyor.

Dilerseniz konunun teknik kısmından bahsederek mevcut durumu biraz daha açıklamaya çalışalım. Zira gayrimenkul piyasasını yakından takip etme şansı olmayan vatandaşların, süreci doğru okumamalarından kaynaklı olarak basit hatalar yapmaları kaçınılmaz olacaktır. Hataların önüne geçmek adına bu bilgilendirmenin faydalı olacağı inancındayım. Peki, alıcı piyasasında ne olur, neler yaşanır?

1- Mevduat faizlerinin yükselmesiyle gayrimenkuller yatırım olarak değerlendirilmekten çıktığı için sadece 2 grup alıcı alışveriş yapar: gerçekten ihtiyaç sahibi olanlar ve çok uygun (kelepir dediğimiz) fiyata mülk bulanlar.

2- Yatırımların mevduata kaymasıyla beraber konut fiyatları ortalama %10 ila %30 düşer.

3- Elinde yeterli malzemesi olan ve güçlü sermayeye sahip müteahhitler süreç içinde zorlansa da ayakta kalır, geri kalan (fakat gayet büyük bir bölümü oluşturan) müteahhitler iflas eder.

4- Temelden girilen projelerde %40 peşin, %20 inşaat esnasında, kalan %40 teslimatta olacak şekilde satışlar devam eder (oranlarda ufak değişiklikler gösterebilir).

5- Ayın başında gelen müşteriye hayır diyen satıcı, ay sonu yaklaştığında o müşteriyi tekrardan fiyat görüşmesine davet eder.

6- Bütçesi, alacağı gayrimenkulü karşılamayan alıcılar, (nakite ulaşım zor olduğu için) paranın kalan kısmı için ev veya ARABA TAKASI teklif eder.

7- Nakidi olan yatırımcılar pusuya yatarak fırsat gayrimenkullerin pazara girmesini bekler (bakınız: 1. madde)

Yani özet olarak alıcı piyasasında nakit kraldır (cash is king) demek hiç de yanlış olmaz.

Bir gayrimenkul danışmanı olarak eğitimlerde teorik bilgilerini aldığımız bu maddeleri ne yazık ki pratikte tek tek yaşıyoruz ve bu da ALICI PİYASASI içinde olduğumuzu tekrar teyit etmiş oluyor. Bu yazıyla amacım özellikle piyasadan uzak olan kişilerin pazarı doğru okumalarını sağlayarak gerçekçi olmayan beklentilere (ve dolaylı olarak zarara) girmelerini önlemek. Umarım tüm ülke olarak en az zayiatla bu süreci atlatır ve daha aydınlık günlerde buluşuruz...

Değerli katkılarından dolayı Proje Danışmanı İsmail Bakır Beyefendi'ye teşekkürlerimi sunuyorum.

__________________________________________________

İNSTAGRAM HESABIMI TAKİP EDİN: @turyap.yasin.44

__________________________________________________

İLGİNİZİ ÇEKEBİLİR: Ticari Gayrimenkul Yatırımında 5 Önemli Madde

Evim Ne Kadar Eder Diye Soranlardan mısınız?

09.12.2023 21.25