Kent Havası - Gayrimenkul - Blog

Evinizin Fiyatını Komşunuz mu Belirliyor?

Ticaretin asıl mantığı şudur: Ortada bir mal vardır ve alıcı ile satıcı o mal için belli bir bedel üzerinde anlaşırlar. Yani ürüne karşılık verilecek diğer ürün veya para için her iki taraf da rıza gösterdiğinde, diğer deyişle pazarlık tamamlandığında o malın fiyatı belirlenmiş olur ve ticaret gerçekleşir. Özetle malın fiyatı alıcı ile satıcı arasındaki pazarlık sonucunda belirlenmiş olur. Üzerinde fiyat etiketi ile satışı yapılan ürünlerde bile üstü kapalı bir pazarlık vardır. Satıcı, alıcının almaya razı olacağı fiyatı öngörür ve ona göre etikete bir fiyat yazar. Eğer alıcı fiyatı beğenmezse, yani üstü kapalı pazarlığa razı olmazsa ürünü almaz ve satıcı zaman içinde indirim yapmak zorunda kalır.

Bu durum elbette çok büyük rakamların söz konusu olduğu gayrimenkul sektöründe de böyledir. Tabi bu noktada emlak piyasası içinde olan herkes bilir ki, gayrimenkul satışında en önemli adım öncelikle satıcının doğru fiyat ile mülkünü ilana çıkarmasıdır. Yukarıda bahsettiğim pazarlık aşamasına gelebilmek ve bunu olumlu sonuçlandırmak için en kritik husus  FİYATI DOĞRU BELİRLEMEKTİR . Çünkü şundan eminiz ki, cebinden yüklü miktarda paranın çıkacağı alıcı kişiler de piyasayı aylarca araştırmaktadır ve bölge özelinde fiyatlara hakimdir. Yanlış fiyatlanan mülkler ya uzun süre satılmaz ya da rakip mülklerin satılmasını hızlandırır.

İşte bugünkü yazımda doğru fiyat belirleme sürecinden bahsedeceğim. Konut fiyatının belirlenmesinde temel olarak üç yöntem kullanılır:

- EMSAL KARŞILAŞTIRMA YÖNTEMİ: Aynı bölgede benzer özelliklere sahip mülklerin satıldığı fiyat üzerinden yapılan hesaplama.

- MALİYET YÖNTEMİ: Mülkün güncel arsa maliyeti ve inşaat maliyetinin toplanmasıyla ortaya çıkan sonuç.

- GELİR KAPİTALİZASYON YÖNTEMİ: Kısaca mülkten elde edilebilecek gelirin (kira, işletme gibi) göz önünde bulundurulması ile yapılan hesaplama.

Her ne kadar sağlıklı bir alışveriş ve çözüm için evin fiyatının bu yöntemlerle belirlenmesi gerekse de emlak danışmanlarının sahada çok karşılaştığı ancak gerçeği yansıtmayan bir yöntem daha var: KOMŞU EKSPERTİZİ. Evet, bu fiyatlama tekniğinde malesef satıcı, evinin fiyatını belirlerken bir gayrimenkul değerleme uzmanı veya emlak danışmanından destek alması gerekirken yapılacak en yanlış şeyi yapar ve emlak ile doğrudan hiçbir ilişkisi olmayan komşusundan fiyat alır. Çünkü komşusu yıllardır tanıdığı ve güvendiği bir kişidir ancak satıcı burada emlak işlemlerinde komşusunun uzman olmadığı hususunu göz ardı eder. Bunun sonucunda da ya konut satılmaz ya da çok uzun süreler boyunca ilanda kalarak yüzünü eskitir ve değer kaybeder.

Malesef sahada çok karşılaşılan "komşu ekspertizi"nde satıcıya dairesinin fiyatını neye göre belirlediğini sorduğumuzda komşusundan fikir aldığını söyleyen birçok kişi ile karşılaşıyoruz. Ancak "komşu"nun mesleğini sorduğumuzda emlak işi ile ilgilendiğine dair yanıt almak epey güç. Bu gibi durumlarda bazı komşular ne yazık ki kendi evlerinin fiyatı yüksek tutmak için, kısaca piyasayı yükseltmek için bazen de yanlış analizlerle kendi uzmanlık alanına girmeyen bir konuda absürt rakamlar telaffuz edebiliyor. Halbuki milyonların konuşulduğu gayrimenkul gibi önemli bir varlığın satışı konusunda bir uzmana danışmak yerine bir amatörden sağlıklı bir destek geleceğine inanmak abesle iştigaldir. Zira hepimiz için tecrübeyle sabittir ki: "Ucuz alan, pahalı alır."

Sonuç olarak nasıl ki bir yerimiz kırıldığında "kırıkçı"ya gitmek yerine "ortopedi doktoru"na gidiyorsak, psikolojik bir sorun yaşadığımızda "Güzin Abla"dan ziyade "psikolog/psikiyatr" tercih ediyorsak, hukukla ilgili sorularımızı "bakkala veya manava" danışmak yerine "avukat"a danışıyorsak, binbir emekle alın teri dökerek kazandığımız paralarla alınan milyonluk mülkler için de bir uzmandan destek almak gerekir. Ne yazık ki "komşusu" ya da "aracı" ile gayrimenkul işi yapmaya kalkıp sonradan başı ağrıyan birçok kişinin sıkıntılarına şahit oldum. Üstelik bu kişiler arasında gayet üst düzey eğitim almış doktor, öğretim görevlisi, şirket yöneticisi gibi kişilerin bulunduğunu da söyleyebilirim. Dolayısıyla siz siz olun, sonradan başınız ağrısın istemiyorsanız bırakın, işi uzmanı yapsın. Bir atasözümüz der ki "Yarım hekim candan, yarım hoca dinden eder." Elininizdeki fırsatları en güzel şekilde değerlendirebilmeniz dileğiyle...

__________________________________________________

İNSTAGRAM HESABIM:  @turyap.yasin.44 

__________________________________________________

İLGİNİZİ ÇEKEBİLİR:  Kimmiş Bu Emlakçı? 

 Emlak Yatırımı İçin Doğru Zamanlama 

 Biri Konutflasyon mu Dedi?